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墓地价值如何评估？天津墓地为您揭秘！

 　　随着经济社会的发展，土地评估不仅涉及商业用地、住宅用地、工业用地、新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等特殊用地评估也在增加，特别是随着我国逐渐进入老龄化社会，社会对殡葬的需求逐渐增加，除了公益墓地、公益骨灰堂（塔）外，经营性骨灰公墓和骨灰堂（塔）也开始出现。由于经营性质，原有的公益性公墓分配方式不再适用。特别是墓地的利用与一般房地产不同，可以说是特殊的“特殊”。

　　研究的必要性

　　根据《土地利用现状分类》，墓地属于特殊用地殡葬用地类型。在国土资源部第9号令的《划拨用地目录》中，非营利性社会福利设施用地中的殡葬设施用地属于国家划拨用地范畴。但用于营利性销售的墓地，必须以有偿方式供地。墓地以有偿使用方式供地时，应当对宗地进行评估。虽然墓地评估的数量很少，但对墓地评估的研究是非常必要和迫切的。

　　墓地的特殊性

　　与一般土地使用相比，墓地在运营中具有特殊性。与其他土地相比，我国城市殡葬用地具有以下特点：

　　位置偏僻

　　与西方国家认为墓地接近天堂的地方不同， 中国人普遍认为殡葬用地不吉利，阴气重。因此，殡葬用地一般远离城市偏远地区，一般以山区为主。

　　环境优美

　　中国人一直关注埋葬地后的风水。无论是之前皇家墓地墓地的选择，还是对普通祖坟略有积蓄的确定，都是风景秀丽、景观齐全的地方。比如无锡灵山后花园就坐落在无锡灵山大佛旁边，北靠大山，南靠太湖，靠近灵山大佛。

　　容积率低

　　通过对公墓和经营性公墓的调查，发现殡葬用地的容积率一般小于0.5。

　　售价过高

　　从 2004 自2000年以来，殡葬业连续多年跻身中国十大暴利行业之列，曾排名第三（从《物权法》的角度对殡葬用地进行分析）。对于商业墓地，由于市场调整定价，受殡葬业特殊性和垄断的影响，高墓地咨询已成为当地居民的共识，因此有“死不起”的说法。以无锡市为例，根据市场调查，墓地平均价格也要2~3万个墓位。

　　评价中的难点

　　鉴于上述墓地的特点，给我们的评价工作带来了很大的困难。

　　缺乏专门的评价规则和技术指导

　　根据我国目前的土地价格评估体系，土地用途一般分为商业、住宅和工业用地，只有几种评估方法和房地产评估程序主要针对这三种用途，没有特殊土地建立土地价格指导理论和相应的土地价格评估体系，现有的土地价格评估理论体系不能充分指导特殊土地评估的实际工作。

　　评价用途的设置没有统一的结论

　　由于墓地数量少，此类土地的评估仍在讨论和探索中。有的提倡工业用地的使用，有的提倡商业用地的使用，有的认为综合用地比较合适，没有统一的结论。

　　参考案例少，路线难定，咨询难掌握

　　墓地的使用将对周边土地的利用产生负面影响，国家严格控制土地的供应和建设，使这些土地的数量相对较少。因此，在评估中很难找到条件相似的交易案例，也不容易找到可以参考的评估技术路线，以及土地咨询水平的范围。这些都是更困难的问题。

　　重要的技术处理

　　坚持原则，勇于创新

　　任何技术指导都是在当时的社会发展背景下制定的，是对一段时间内出现的问题的指导。随着经济社会的发展，会出现许多新的形势、新的问题。在技术指导未跟进的情况下，在土地评估工作中，既要遵循相关法律法规、技术细则和《房地产评估规程》，又要在正确大方向的指导下，有一定的灵活性，勇于创新细节，充分发挥估价师的主观能动性，为促进技术更新和进步贡献微薄的力量。

　　评价方法分析

　　①市场比较法：由于殡葬用地转让案例较少，市场不太成熟，一般难以选择合适的比较案例，市场比较法一般不适用，未来市场逐渐成熟，可采用市场比较法。

　　②基准地价系数修正法：由于各城市基准地价结果一般不包括殡葬用地基准地价，因此在使用基准地价系数修正法时，需要根据墓地的经营情况和特点确定基准地价结果。

　　③收入还原法：用收入还原法计算墓地营业收入时，应分析不同类型物业的收入模式。除墓地、塔等销售收入外，还应包括零售收入、墓地管理费、塔管理费、骨灰放置（埋葬）证书费等殡葬用品收入。

　　对于出售的墓穴和塔位，还应考虑其使用寿命。根据《江苏省殡葬管理办法》，经营性骨灰公墓和塔陵的使用寿命一般不超过 20 2000年，墓（塔）管理费一次性收取不得超过 20 年；墓（塔）使用寿命到期后，要求继续使用的，按有关规定办理续用手续，缴纳使用费。

　　同时，还应考虑墓地销售周期长，收入应重点排除经营公司特许经营权带来的收入。

　　④成本接近法:殡葬用地成本一般包括运营成本和期间成本。运营成本是指运营商在提供殡葬服务过程中发生的职工工资、材料、燃料动力、水费等费用以及各种间接费用。间接费用包括固定资产折旧、修理费等。不同服务项目的运营成本构成根据实际服务支出科目确定，如灵堂租赁成本由员工工资、水电费、灵堂房屋设备折旧、日常维护费、灵堂布局费等组成。

　　定型墓的运营成本由墓地占用成本、施工成本和运营维护成本组成。墓地占用费是指根据墓地面积分摊的地价。施工成本由墓基、墓碑材料、施工人员和职工工资组成。运行维护成本由日常维护人员工资、水电费、固定资产折旧等组成。

　　⑤剩余法：用剩余法评估墓地地价时，采用收益法计算房地产总价的确定，考虑与上述收益还原法相同的因素。

墓地价值如何评估？天津墓地为您揭秘！

　　由于墓地评估的特殊性，本文只是对墓地评估的简要讨论，实际操作不能概括，具体问题、具体分析，结合实际情况做出更正确的判断

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